Imaginemos por un momento que somos un inversor y decidimos valorar la posibilidad de invertir en el término municipal de Calvià, ya que es un destino para muchos turistas a lo largo del año.

Nos planteamos, entre dos opciones, cual de ellas nos resultaría más rentable, la de construir un hotel y seguir con la explotación del mismo, o la de construir una urbanización residencial y vender los chalets o apartamentos que hayamos construido.

Contratamos los servicios de un asesor en materia de regulación turística. Al cabo de unos días nos reunimos con él, y nos tiene preparado un dossier en el que se detallan cuales son las exigencias mínimas a las que nos tenemos que ceñir para cumplir con la reglamentación vigente para poder empezar cualquiera de los proyectos que decidamos acometer, reglamentación que contemplan tanto la Ley 2/1999, de 24 de marzo, General Turística de les Illes Balears, como el Decreto 54/1995, de 6 de abril, en el que se aprueba definitivamente el Plan de Ordenación de la Oferta Turística (P.O.O.T.) de la Isla de Mallorca.

Empezamos por el hotel. Lo primero que nos dice, es que para construir un hotel nuevo, éste ha de tener una categoría mínima de cuatro estrellas. Por lo que se reduce a dos tipos de categorías nuestro abanico de posibilidades, de cuatro y de cinco estrellas.

Para el de cuatro estrellas, nos explica cuales serían los pasos a seguir:

•  Comprar un hotel que esté completamente en regla con un número de camas determinadas.

•  Demoler el inmueble.

•  Ceder el solar que queda al ayuntamiento, para que pase a formar parte del sistema de espacios públicos.

•  Comprar un solar dentro de las zonas limitadas por el propio P.O.O.T. con al menos 14.000 m 2 .

•  Construir el hotel nuevo con un número máximo de camas que se calcula con una simple operación algebraica en la que hay que aplicar una ratio para los distintos números de camas que tenía el antiguo hotel.

•  Por último, las determinaciones relativas a las edificaciones nos dicen que la superficie mínima de parcela por cada cama nueva no puede ser inferior a los 70 m 2 . También, que el volumen máximo por edificio es de 30.000 m 3 con una altura no superior a cuatro plantas (PB+3) y que la fachada del mismo, no puede ser superior a 60 m. lineales.

Para el de cinco estrellas, no son necesarios los tres primeros pasos que debíamos seguir para el de cuatro estrellas, y no tenemos que aplicar ninguna fórmula para saber cuantas camas podemos tener, pero hay que cumplir otros:

•  La apertura mínima del establecimiento no puede ser inferior a once meses por año.

•  Con respecto a la contratación de la plantilla, al menos, el 70% de ésta tendría que estar en régimen de fijo discontinuo.

•  Y por último, no se nos permitiría aplicar la modalidad del todo incluido .

Hasta aquí, todo lo que tiene que ver con el hotel, a continuación pasamos a la urbanización residencial.

Tenemos que, podemos elegir entre dos tipos, viviendas unifamiliares aisladas, lo que se conoce como chalets, y edificios de viviendas plurifamiliares (apartamentos).

Para los primeros, tenemos que comprar un solar con al menos 800 m 2 por cada vivienda que queramos construir, el edificio tiene que tener un volumen no superior a 2.100 m 3 y la altura del mismo no puede ser mayor a dos plantas (PB+1).

Si son edificios de viviendas plurifamiliares lo que decidimos hacer, tenemos que comprar un solar con un mínimo de 3.600 m 2 , importante es que tengamos presente el índice máximo de intensidad de uso, que es el de una vivienda por cada 300 m 2 y el volumen máximo por cada edificio, que es de 8.000 m 3 , con una altura máxima de cuatro plantas (PB+3).

Termina aclarándonos que todos estos datos pueden tener pequeñas variaciones, dependiendo de la zona del municipio donde decidamos emprender la actividad.

A la vista de las posibilidades que nos ofrecen leyes y planes en materia turística, podemos entender que invertir en un establecimiento turístico (hotel) de nueva creación es más costoso que invertir en la promoción de una urbanización residencial, puesto que si comparamos la reglamentación, tanto de una inversión como de otra, sin ningún género de dudas, como inversores, nos declinaremos por la urbanización residencial.

Ahora bien, después de este ejemplo, nos podríamos hacer algunas preguntas. Si la Constitución Española de 1978, en su artículo 148.1.18 dispone que las Comunidades Autónomas pueden asumir competencias en materia de “promoción y ordenación del turismo dentro de su ámbito territorial”, ¿podemos entender que la promoción y ordenación del turismo, aquí en Calvià, desde el año 1995, cuando se aprueba el P.O.O.T., se ha dirigido para permitir la expansión de las urbanizaciones residenciales en detrimento de la expansión de los establecimientos turísticos conocidos como hoteles?, ¿ha sido ésta la manera más eficiente de utilizar los recursos de los que disponemos?, ¿ha aumentado la calidad de la oferta y de la demanda turística después de once años aplicando dicho plan?

 

(*) Cristian Alfaro Park, portavoz de la plataforma Ciudadanos de Calvià